賃貸借契約の終了と根拠条文をわかりやすく解説｜行政書士試験

行政書士試験の民法において、記述式で極めて重要なテーマが「賃貸借契約の終了」です。

この分野は単なる条文暗記ではなく、

• どの終了原因が問題になるのか
• どの条文を適用するのか
• 終了後にどんな権利義務が発生するのか

を一連の流れで書けるかが問われます。

条文操作を脳内でもできるかどうか、が本質であると私は考えております。そして、これらの条文操作を日ごろから学習していることで短時間の学習でも高い学習効果を発揮できます。

これは、私自身が働きながら行政書士試験に１日１時間６ヶ月で独学合格した実績や行政書士事務所を経営しながら、司法試験予備試験短答式試験に合格し、論文式試験民法総合上位4.6％を獲得した事実や同じく行政書士法人を経営しながらも大阪大学法科大学院を修了した実績と経験から断言できます。
表面的な理解よりも、各契約・制度ごとに生ずる権利義務関係とそれらに基づく条文操作の可否や要否を軸に意識して、学習をすると短時間の学習にも関わらず、極めて効率的で記憶の長期の定着に結び付きます。

【最重要】契約終了は「原因」と「終了後の処理」で考える

私の指導経験、そして
私自身の司法試験予備試験短答合格・論文式民法上位4.6%獲得実績に基づいた私見ですが、

行政書士試験を超短期合格するための効率的な学習思考フローとしては・・・

①終了原因 → ②適用条文 → ③終了後の権利義務

という流れで理解する点にあると考えております。

この視点があれば、記述も択一も縦横無尽に条文操作をすることができますので、柔軟に問題を解くことが可能です。

私の一から作成した総まくり記述対策テキストと講義動画ではこの思考フローを定着させるために必要な事項を詳しく解説しております。

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賃貸借契約の終了原因（体系整理）

まずは全体像です。

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① 期間満了による終了（民法597条）

条文

民法597条

賃貸借は、その期間の満了によって終了する。

出典：e-Gov法令検索民法

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ポイント

• 原則：期間満了で終了
• 例外：更新あり（特に建物）

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【重要】借地借家法との関係

建物賃貸では、

• 合意更新
• 法定更新

があり、単純には終了しない

民法より特別法である借地借家法が優先

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具体例

契約期間2年・家賃9万円の賃貸マンション
→ 期間満了でも居住継続
→ 法定更新の可能性あり

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② 解約申入れによる終了（中途解約）

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（1）期間の定めがない場合（民法617条）

条文

民法617条1項

各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。

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終了までの期間（超重要）

• 土地：1年
• 建物：3か月
• 動産：即時

数値は択一頻出なので、必ず押さえましょう。

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（2）期間の定めがある場合（民法618条）

条文

民法618条

→ 解約権留保がある場合のみ中途解約可能

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【最重要】建物賃貸の特則（借地借家法）

ここで大きく分岐します。

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条文

借地借家法27条

→ 6か月前の解約申入れが必要

借地借家法28条

→ 正当事由が必要

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ポイント

民法より圧倒的に厳しい

• 期間制限（6ヶ月）
• 正当事由

これを書けるかが記述の分岐点

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具体例

賃貸人が「自己使用」を理由に解約申入れ
→ 正当事由の有無で結論が変わる

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③ 債務不履行による解除（民法541条等）

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条文

民法541条

債務不履行がある場合、催告後に解除可能

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具体例（オリジナル）

賃借人が家賃を4か月滞納（家賃7万円）
→ 催告後も不履行
→ 解除可能

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【重要判例理論】

信頼関係破壊理論

単なる滞納だけでは足りず
→ 信頼関係破壊が必要（詳しくはこちらの記事でも解説しております。）

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④ 無断転貸による解除（民法612条）

条文

民法612条2項

無断転貸・譲渡があれば解除可能

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ただし

信頼関係が破壊されていない場合
→ 解除不可

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⑤ 目的物の滅失（民法616条の2）

条文

民法616条の2

→ 使用収益不能の場合

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ポイント

• 一部不能 → 賃料減額
• 全部不能 → 契約終了

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具体例

台風で建物の70％が使用不能
→ 賃料減額

全壊
→ 契約終了

契約終了後の権利義務（ここが記述の核心）

① 原状回復義務（民法621条）

条文

民法621条

賃借人は原状に復して返還する

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ポイント

通常損耗は除く

根拠条文

（賃借人の原状回復義務）
第六百二十一条　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

出典：e-Gov法令検索民法

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具体例

• 経年劣化 → 修復不要
• 故意の破損 → 修復必要

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② 敷金返還義務（民法622条の2）

条文

民法622条の2第1項

以下の条文に基づき、返還後に敷金返還義務が発生します。

条文操作が重要なので、必ず、こちらの条文は暗記して、理解してください。

第四款　敷金
第六百二十二条の二　賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一　賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二　賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２　賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

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ポイント

未払賃料等を控除

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具体例

敷金25万円
未払賃料5万円
→ 20万円返還

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【最重要】適用条文の判断基準（差がつくポイント）

判断フロー

① 建物か建物所有目的の土地賃借か？
→ YES：借地借家法

② それ以外
→ 民法

【記述対策】答案テンプレ

行政書士試験当日は40字程度でまとめる必要がありますので、条文番号を省略する等して記載してください。

その上で、以下の解答例を軸に論じれば、間違いなく点数は入ります。

本件では、賃貸借契約は賃借人の債務不履行により解除される（民法541条）。また、賃借人は賃借物を原状に復して返還する義務を負い（同621条）、賃貸人は目的物返還後に敷金を返還すべき義務を負う（同622条の2）。

まとめ（試験に出る要点）

• 終了原因を特定
• 条文を正確に選択
• 終了後の権利義務まで書く→その後の条文操作
• 借地借家法との区別が最重要

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